Bu makalemizde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenen konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmelerine ilişkin; kiracı ve ev sahipleri bakımından zaman zaman kafa karışıklığına yol açabilen %25’lik kira artışı, konut kiralarındaki 5 yıllık ve 10 yıllık sürelerin ne anlama geldiğini açıklamaya çalıştık.

YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNDE, KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR? %25’LİK KİR ARTIŞ SINIRI NEDİR?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi hususunu düzenleyen 344. maddesi şu şekildedir; “MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. “
Ancak 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete 'de yayımlanan 7409 sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 4. Madde hükmü ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na “Geçici Madde 1” hükmü eklenmiştir. Bu hüküm uyarınca konut kiraları bakımından sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinin belirlenmesinde m.344’ten farklı olarak, geçici süreliğine %25 artış sınırı getirilmiştir.
GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.) Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
15 Temmuz 2023 tarihinde ve 32249 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe giren Geçici Madde 2 uyarınca, 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecektir. Yani bu hükümlere göre, konut kiralarında yenilenen her kira yıla için kira bedelinin belirlenmesinde, Geçici Madde 1 hükmü geçerli olduğu sürece %25’ten fazla artışa gidilemeyecektir.

5 YIL DOLAN KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR? %25 SINIRI 5 YILI DOLAN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DE GEÇERLİ MİDİR? BU DURUMDA KİRA TESPİT DAVASI AÇILDIĞINDA %25 KİRA ARTIŞ SINIRI DİKKATE ALINACAK MIDIR?

Bahsi geçen diğer hükümlerle birlikte TBK m.344/3 hükmü uyarınca, 5 yıllık süresi dolan konut kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda ev sahipleri 5. yılını doldurmuş konut kira sözleşmeleri hakkında kira tespit davası açabilecek ve bu durumda kira tespitinde %25 artış sınırı uygulanmayacaktır. Yani söz konusu kira sözleşmesi 5 yılı doldurduktan sonra açılacak kira tespit davalarında hakim, Geçici Madde 1 ve 2 uyarınca değil, m.344/3 hükmü uyarınca yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir.
TBK m.344/3-
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

6098 SAYILI TBK GEÇİCİ MADDE İLE GETİRİLEN KİRA ARTIŞINDA %25 SINIRI İŞ YERİ KİRALARI İÇİN DE UYGULANIR MI?

Belirtmekte fayda var ki, kira artışlarına getirilen %25’lik üst sınır uygulaması, işyeri kira sözleşmeleri için geçerli olmayıp yalnızca konutları kapsamaktadır. İşyeri kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesinde TBK m.344/1 hükmünde yer alan TÜFE oranındaki (tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı) artış kuralı uygulanmaya devam edecektir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ 10 YILLIK SÜRENİN ANLAMI NEDİR? EV SAHİBİ VE KİRACI KİRA SÖZLEŞMESİNİ NE ZAMAN, HANGİ ŞARTLARLA SONA ERDİREBİLİRLER?

Bunlarla birlikte kira sözleşmeleri için söz konusu olan 10 yıllık sürenin ne anlama geldiğine de değinmek gerekir. TBK’nun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düzenleyen 347. maddesi şu şekildedir;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Bu hükme göre ev sahibi, kanunda düzenlenen istisnai hallerden birisi olmadıkça, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira başlangıç tarihinden 10 yıl geçmeden; belirli süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık uzama süresi geçmeden kiracıyı evden çıkaramayacaktır. Ancak kiracı ilgili kanun hükümlerince gereken yasal bildirimleri süresinde yapması durumunda her kira yılının bitiminde kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahiptir. Bu düzenleme güçsüz durumda olan kiracıyı koruma amacıyla getirilmiştir. Kiraya veren ev sahibinin kanunda belirtilmiş 10 yıllık süreler dolmadan kiracıyı evden çıkarabilmesinin istisnai şartlarının ne olduğu ve nasıl bir yol izlenmesi gerektiği hakkında detaylı bilgi almak için alanında uzman avukatlardan hukuki destek almanızı öneririz. Hukuki danışmanlık hizmeti almak için internet sitemizde yer alan iletişim yollarını kullanarak bize ulaşabilir ve randevu alabilirsiniz.
Özet olarak; TBK ilgili hükümleri çerçevesinde kural olarak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira başlangıç tarihinden 10 yıl geçmeden; belirli süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık uzama süresi geçmeden kiraya veren kiracıyı evden çıkaramayacaktır ve yenilenen her kira yılı için kira bedelinin belirlenmesinde TBK m.344 hükmü ile birlikte Geçici Madde 1 ve 2 dikkate alınacaktır. 1 Temmuz 2024’e kadar 5 yılı doldurmayan konut kirası sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken artış oranlarında %25 sınırı geçilemeyecek; ancak 5 yılı doldurmuş konut kiralarında ev sahibi kira tespit davası açarsa kira bedeli belirlenirken %25 artış sınırı artık uygulanmayacaktır. İşyeri kiralarında ise 5 yıl dolmasa dahi %25 kira artış sınırı uygulanmamakta ve m.344/1 hükmüne göre TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilmektedir. Kira tespit davasının açılmasından yargılama yürütülürkenki tüm süreçlerde alanında uzman avukatların hukuki desteğini almanızı öneririz. Aksi taktirde yasal sürelerin geçilmesi ve işlemlerin usulüne uygun yapılmaması durumunda davalar usule aykırılık nedeniyle reddedilmekte ve bu durum büyük hak kayıplarına yol açılabilmektedir.

Av. Simay KILIÇ